《民法典》颁布施行前后，物业服务合同都有哪些变化？

《民法典》颁布施行前后，

物业服务合同都有哪些变化呢，

我们一起来学习吧！

《民法典》实施前，物业服务合同并未列入法律的范畴，而是散见于《物业管理条例》《物业案件司法解释》等行政法规或者司法解释中。

而《民法典》直接在第三编“合同”第二分编“典型合同”中新增了第二十四章“物业服务合同”章节。可见物业服务合同作为有名合同，已上升到一个新的法律地位及高度。

01

物业公司服务内容的边界在哪？

《民法典》第942条【物业服务人的定义】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政部门报告并协助处理。

法官说法：

《民法典》实施前关于物业服务人的边界不清晰，实践中常存在业主以物业公司对小区内私搭乱建、偷盗等行为不作为而拒交物业费。

现在根据《民法典》的规定，其将物业服务人的义务分为了三个部分：

1）维护、修缮及管理业主共有部分的区域。例如：绿化、楼道、停车位等。

2）维护物业服务区域内的基本秩序。例如：维护小区内外来人员、车辆的进出，疫情期间配合政府对小区进行封闭化管理等。

3）保护业主的人身和财产安全。需说明的是，物业服务人作为物业服务机构，仅可在自己能力范围内对业务的人身及财产进行保护。而保护的范围，往往由物业服务人与相对方在物业服务合同中约定。对此，《民法典》在该条的第二款中，进一步明确了物业服务人对于超出自己能力范围及合同约定范围的违法、违规行为，应及时制止并由政府部门处理。

对此，建议物业服务人根据《民法典》及物业服务合同的约定，对安保人员进行培训管理，厘清可自行处理与需转交政府部门处理的边界，并制定相关的处理机制，在处理实际问题时做到“有据可循”。

02

物业公司的单方服务承诺是否有效？

《民法典》第九百三十八条【物业服务合同的内容与形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

法官说法：

本条吸收了《物业管理条例》中关于物业服务合同内容的条款，并且新增了“服务交接”的内容。现实中，存在大量新旧物业公司交接的纠纷。前一家物业服务公司因为服务质量被业主更换后，不愿与新上任的物业公司进行交接。而《民法典》中该条直接把交接义务定位物业服务合同的组成部分，这也为解决实务中的“交接难”问题提供了法律保障。

另一方面，《民法典》将物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺作为物业服务合同的组成部分。实践中，存在一些物业公司为了得到业主的支持入驻小区，向业主开“空头支票”，实际签约后拒绝之前的承诺。现在《民法典》对此予以明确，物业服务人公开方式作出的、对业主有利且不违反法律行政法规的内容为物业服务合同的一部分。

03

物业服务合同的解除谁说了算？

《民法典》第九百四十六条【物业服务合同的解除】业主按照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

第九百四十七条【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第九百四十八条【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

法官说法：

《民法典》第946条规定的是业主单方解除权，同时要说明的是业主行使单方解除权必须履行内部决定程序，即本条规定的“法定程序”。依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的必备环节，它直接决定了业主解除物业服务合同的正当性与否。

如果存在物业服务人的违约行为，业主行使解除权的行为属于正当事由，不赔偿物业服务人的损失。否则，则应赔偿合同解除对物业服务人造成的直接损失以及可得利益损失。如物业服务人在合同期限届满前要求提前解除合同，若不符合双方规定的解除条件或者法定解除条件，则物业服务人也无权单方面解除合同。

续聘是业主和物业服务人基于合同的履行情况来决定在合同期限届满前是否要启动一个新的合同关系的行为。在业主依法共同作出续聘决定的情况下，业主应当与物业服务人在合同期限届满续订物业服务合同。

物业服务期限届满后，双方没有续订合同，则物业服务合同即行终止。物业服务合同终止后，在没有后续物业公司入驻的情况下，前物业公司的撤离必然导致小区基本生活秩序的失控。为了避免这一情况，《民法典》第948条规定了不定期物业服务合同。

需要注意的是，不定期物业服务合同并不是业主和物业服务人之间订立了新的合同，而是原物业服务合同的延续。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的自由意思，但这其中存在法律对秩序、效益等价值的考量，属于法定的特殊安排。

对不定期物业服务合同当事人的随时解除权，必须按照法律规定的方式行使，即提前60日书面通知对方。当事人书面通知对方即为行使解除权的行为，但该行为在60日期限届满后方发生效力。 

来源：通法信言

主编：阚子薇

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